Nova llei hipotecària: una norma per a protegir el deutor que "es queda coixa" per als experts

La norma, que va entrar en vigor el passat dilluns, no preveu la dació en pagament ni regula la intervenció de fons voltor en el mercat hipotecari
25 juny 2019 06:00h
La nova llei hipotecària va entrar en vigor el dilluns 17 de juny. / IRIS LAFITA

VALÈNCIA. Aquest dilluns es va complir una setmana de l'entrada en vigor de la nova llei hipotecària que, entre altres aspectes, obliga les entitats a assumir les despeses de notaria, gestoria i registre; dona més importància al paper del notari, i augmenta la transparència i la seguretat jurídica en els processos de concessió d'un préstec hipotecari. 

El febrer passat es va aprovar al Congrés dels Diputats la Llei Reguladora dels Contractes del Crèdit Immobiliari, més coneguda com a llei hipotecària, que va entrar en vigor el diumenge 16 de juny. La norma és el resultat de la transposició d'una directiva comunitària que va amb quasi tres anys de retard, per la qual cosa la Comissió Europea va amenaçar l'estat espanyol amb una multa de més de 100.000 euros diaris.

Els experts consideren que, amb aquesta llei, l'Estat intenta solucionar els problemes del mercat hipotecari que la crisi econòmica va deixar al descobert. És el cas, per exemple, de la clàusula sòl, dels préstecs multidivisa, de la qüestió dels interessos moratoris, del venciment anticipat i d'un aspecte fonamental com és la concessió de préstecs hipotecaris a deutors insolvents. Així ho han explicat a Diari La Veu el catedràtic de Dret Civil de la Universitat de València Javier Plaza i el doctor en Economia, advocat i professor de Dret a la Universitat Europea Guillermo Rocafort.

Com a principal avantatge de la normativa celebren que aporta més transparència, fet que beneficia el deutor però també les entitats bancàries, que podran recuperar el prestigi perdut durant la crisi econòmica per l'aplicació de les conegudes com a clàusules abusives. No obstant això, apunten que la normativa "es queda coixa" perquè no entra a regular aspectes com la dació en pagament o la venda del deute hipotecari a fons voltor.

Principals novetats

Entre les novetats més destacades, el text estableix que des d'ara seran els bancs i no els clients els que hauran de fer-se càrrec del pagament de les primeres còpies del notari, les despeses del registre i les de la gestoria. El client abonarà les segones còpies del notari i les despeses de taxació. Aquests canvis, segons calcula el portal iahorro.com, suposaran per al client un estalvi mitjà de 500 i 1.000 euros. No obstant això, Rocafort augura que aquesta mesura comportarà un augment del preu dels préstecs. Tot i això, espera que la pujada es compense amb una davallada propiciada per l'augment de la seguretat jurídica.

La norma –que també estableix que la hipoteca per al primer habitatge quedarà gravada amb l'impost d'actes jurídics documentats (AJD) que pagaran les entitats financeres– elimina les clàusules sòl. Una altra novetat és que el banc només podrà començar el procediment de desnonament si hi ha dotze quotes impagades o el 3% del capital de la hipoteca en la primera meitat de la vida del préstec, o bé 15 quotes o el 7% en la segona meitat d'aquest.

Les entitats hauran de bolcar en la plataforma tecnològica dels notaris les condicions que oferisquen als interessats perquè després els fedataris públics puguen informar els seus clients de forma personalitzada i detallada, i sense la presència de representants del banc. Els notaris hauran d'informar els clients de forma gratuïta sobre les condicions i clàusules precises del préstec hipotecari que li ofereix el banc en el termini de 10 dies, realitzar un test de comprensió al ciutadà i reflectir aquesta informació en una acta notarial, també sense cap cost.

Aquest és un aspecte que celebren els experts, perquè, segons Rocafort, "ajuda a arreglar el desequilibri entre l'entitat bancària i el deutor". A més, apunta que, amb la nova llei, el deutor té la possibilitat de triar el notari, mentre que abans el posava el banc. D'altra banda, Plaza assenyala que el repte dels bancs passa per "adaptar-se a les exigències de transparència". En aquest sentit, apunta que si l'exercici de transparència i informació al deutor es queda només en un "document inintel·ligible" per al consumidor, no se solucionarà el problema. Així, advoca perquè es duga a terme una tasca d'informació "especialment sobre els principals riscs" i que el notariat complisca "la funció d'assessorament específic".

D'altra banda, els bancs estan obligats a realitzar un estudi de solvència del sol·licitant del préstec abans de concedir-lo amb l'objectiu d'evitar la concessió a deutors potencialment insolvents. Amb aquesta mesura es pretenen reduir els desnonaments, però sense congelar el crèdit. De fet, els experts consultats consideren que aquest és un altre dels reptes. La llei, per la seua banda, no preveu mesures sancionadores si els bancs no fan un estudi de solvència suficientment professional.

En definitiva, els experts apunten que la llei és un reequilibri sobre els excessos de la crisi pel que fa a "la concessió alegre del préstec", però sobretot serveix per a corregir les clàusules abusives i protegir el consumidor, explica Plaza. Per part seua, Rocafort apunta que la norma declara la nul·litat legal de clàusules que havien sigut anul·lades prèviament per la jurisprudència.

Temes pendents de legislar

Per a Rocafort un dels principals aspectes que la llei no ha regulat és què passa quan el banc ven el deute hipotecari a un fons voltor. "Ahí la llei no s'aplica; el legislador ha perdut una gran oportunitat perquè en aquesta qüestió hi ha molt poca transparència", lamenta. Segons explica, els bancs poden vendre el deute per un percentatge a un fons oportunista, i si el deutor compra el deute al preu pel qual l'ha venut el banc, queda automàticament anul·lat. "A Espanya ja des de l'època dels romans es preveu que algú puga recomprar el seu deute", apunta. 

El problema, segons Rocafort, és que això no s'ha estat aplicant com es deuria en els darrers anys, perquè ni el banc ni el fons oportunista informaven el deutor que el seu deute s'havia venut, ni per quant. El fet que això no s'haja regulat en la normativa és, segons Rocafort –expert en fons voltor i autor del llibre Malas prácticas de los fondos buitre en España y cómo tutelar los derechos del deudor en las cesiones de crédito– ,"és una gran carència de la llei". 

Els dos experts coincideixen que la llei coixeja també perquè no regula la dació en pagament, tot i que és cert que la directiva comunitària no ho obligava. Tot i així, "aquesta tampoc parlava del venciment anticipat i dels interessos moratoris i sí que s'ha adaptat una solució que dona seguretat jurídica sobretot, al sector dels prestadors", assevera Plaza. En la seua opinió, la dació en pagament hauria de regular-se per a establir les circumstàncies en què "raonablement cabria una dació en pagament, i això no s'ha fet". En la mateixa línia, Rocafort considera que "s'hauria d'haver regulat millor".

L'expert també considera que la llei estaria més completa si prevera la creació de tribunals especials de dret bancari. Per la seua banda, Plaza considera que la norma hauria d'haver implementat l'aplicació de la mediació perquè abans d'acudir als tribunals hi haja algunes matèries on s'haja d'intentar amb caràcter obligatori la mediació, especialment en l'execució hipotecària. Tot i això, els experts consideren que la nova normativa és molt més clara que l'anterior i auguren una disminució de la litigiositat.

Subscriu-te al nostre butlletí per rebre les últimes novetats al teu correu.
next